2022년 부동산 거품이 꺼지는 3가지 신호

 

안녕하세요.

오늘은 하버드대 박사인 김경민 서울대 교수가 말하는 "2022년 부동산 거품이 꺼지는 3가지 신호"에 대하여 정리해보겠습니다.

 

2022년의 부동산 이슈

1. 정책효과(선거)

2. 인플레이션

3. 이자율(금리)

 

위 3가지가 2022년의 부동산 가격에 영향을 미칠 수 있는 이슈입니다.

 

정책효과(선거)

2022년에는 대한민국 제20대 대통령 선거와 제8회 전국동시지방선거가 예정되어 있습니다.

정책효과로 인한 영향은 크게 두가지로 생각할 수 있습니다.

1. 재건축

2. 재개발

서울을 봤을때 재건축, 재개발이 있는데, 아파트를 부시고 다시 짓는 것을 재건축, 다세대연립을 부시고 다시 짓는 것을 재개발이라고 생각하면 됩니다.

이중, 재개발은 부동산의 공급부족 이슈로 정치권 양쪽 모두 동의하고 있는 상황입니다.

특히, 강북의 다세대연립의 집값 상승 가능성이 있습니다.

즉, 선거로 인한 영향은 국지적이고 특히 강북을 중심으로 일어날 것이라고 예상됩니다.

 

아파트 재건축의 경우 긍정적인 뉴스가 나오는 순간 가격 상승으로 이어지기 때문에, 정치권 양쪽 모두 스피드 하게 한다고 하더라도, 어느 정도 시간적 여유를 두고 진행할 가능성이 높습니다.

 

재개발은 이명박 전 서울시장이 뉴타운을 개발할 당시, 야당인 민주당도 그 정책에 찬성했다고 합니다.

 

인플레이션과 부동산

인플레이션은 부동산 가격을 높이는 중요한 요소입니다.

부동산 투자는 인플레이션의 헷지로 인식됩니다.

 

대표적으로 현재 미국의 인플레이션 상황을 볼 수 있습니다.

지금 미국 일부 지역에서는 쇼핑센터에 가도 물건이 없는 상황을 볼 수 있습니다.

수요가 부족하니 가격이 오르고 있는 것 입니다.

 

이러한 심각한 인플레이션을 잘 보여주는 게 미국의 부동산 상황입니다.

2021년인 현재 1960년 이후로 최대치 상승을 보여주고 있습니다.

 

이 효과가 한국 물가에도 영향이 미칠 것으로 예상됩니다.

 

인플레이션은 곧 금리 상승으로 이어집니다.

기준금리 변경표

이미 한국은행에서 기준금리를 올리고 있기 때문에,

김경민 교수님 역시 추가 금리 인상을 예상하고 있습니다.

 

이렇게 된다면, 이자율이 인플레이션보다 크게 영향을 미칠 것이고, 그렇게 된다면 가격 하락으로 이어질 것이라고 합니다.

중요해지는 것은 금리를 인상하는 스케줄입니다.

미국의 경우, 2024년까지 기준금리를 2.5%까지 올린다는 의견이 다수 있습니다.

이렇게 미국의 빠른 금리인상을 생각한다면 우리나라는 2022년 말까지 1.25%~1.5% 수준의 기준금리를 예상하고 있습니다.

 

주택담보대출의 경우 이미 5%대 이자율 이야기가 나오고 있고, 그 부담을 생각하면 주택 가격 하락은 당연하게 생각됩니다.

양극화

15억 이상 주택은 대부분 현금 구매, 6억 이하의 경우 주택담보대출과 신용대출 등을 섞어 구매하는 경우가 많습니다.

보통 주택시장이 하락하면 고가주택은 평균보다 더 하락하는 경향을 보입니다.

하지만, 우리나라는 15억 이상 주택 구매의 경우 대출이 힘들기 때문에 고가주택들은 가격 하락의 영향이 적을 수 있다고 생각됩니다.

오히려 대출을 끼고 구매한 특히 9억 이하의 주택들이 가격 하락 위험이 있는 것입니다.

따라서 현재 대출이 나온다고 하여 저가 주택들을 매수하는 것은 아주 위험할 수 있습니다.

왜냐하면 기준금리가 상승하면, 본인이 부담해야 하는 주식담보대출의 이자율이 올라가고 그 상황에서 주택 가격이 정체 혹은 떨어진다고 한다면, 자산 상승 기대가 불가능하게 됩니다. 그러면 2010년 초반의 부동산 불황을 경험할 수 있습니다.

김경민 교수님의 예측모델에 따르면, 2022년 말 기준금리가 1.5% 일 경우 2021년 6월 대비 10~17%의 부동산 하락, 기준금리가 2%일 경우 13~20%의 가격 하락이 예상된다고 합니다.

 

지역별 부동산 하락

2019년 전국 부동산 가격을 보면 디커플링 현상이 나타났습니다.

서울의 부동산 가격이 상승했을 때, 울산 대전 부산 대구 등의 광역시는 하락했었습니다.

2019년부터는 부동산 가격이 같이 움직이는 모양을 보여주고 있습니다.

(유동성 및 국가정책적인 이유로 생각됨)

 

만약 실제로 부동산 하락이 시작된다면, 지방도시들의 부동산 가격은 보다 더 큰 하락폭을 보일 수 있습니다.

이유는 부동산 수요 감소, 공급 확대입니다.

→ 경기와 인천을 제외하면, 2025년까지 누적 인구의 하락이 예상됩니다.

→ 서울을 제외한 대도시권의 경우 지난 10년의 평균치보다 더 많은 공급이 예정되어 있습니다.

 

정리하며

2022년에 부동산 하락이 온다고 와서 15% 전후의 하락이 발생해 정체국면이 온다고 하더라도, 2020년 가격으로의 회귀일 뿐입니다.

따라서 급하게 매도하기보다 실수요자라면 현재 부동산을 지키며 사는 전략이 도움이 될 수 있어 보입니다.

 

 

보다 자세히 알고 싶으신 분들은 김경민 교수님의 책을 통해 확인하시기를 바랍니다.

 

 

 

↑출처